房地产产业化发展简介

住宅产业化(housing industrialization）的概念最早由日木通产省于1968年提出，其含义是采用工业化生产的方式生产住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，降低成本。“住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅生产和经营的组织形式。具体说住宅产业化就是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工业化方式生产各种住宅构配件、部品，然后以现场装配为基础，以人才、科技为手段，将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅供产销一体化的生产经营组织形式”

世界上住宅产业化发展比较早且完善的国家有日本、美国、法国、加拿大、德国、丹麦等，作为各国国民经济的支柱产业，住宅产业在各国的经济发展中发挥着积极的推动作用。国外的住宅产业化主要是在第二次世界大战后发展起来的，一方面住宅需求巨大，劳动力短缺，落后的建筑业生产方式不能适应大规模建设需求，另一方面二十世纪五十年代后各国经济的恢复与发展，技术水平的不断提高为住宅产业化提供了坚实的经济与技术基础。在发展住宅产业化的过程中，各国按照各自的特点，选择了不同的道路和方式。

1)日本住宅产业化发展进程

日本的住宅产业化始于二十世纪六十年代初期，当时日本大中城市对住宅的需求急剧增加，而建筑业又明显存在技术人员和操作人员不足的问题。因此为了减少现场工作量和工作人员，缩短工期，对住宅实行部品化、批量化生产，从而使现场施工操作简单化，提高了质量和效率，此阶段住宅产业呈现出注重数量型的发展阶段。

七十年代是日本住宅产业的成熟期，人们生活水平和消费能力进一步提高，居民更加注重居住的质量与环境。在此需求下，住宅产业的发展由单纯数量型向增量与质量并重型转化。这一阶段，日木政府为了扩大内需，将住宅建设列为刺激内需主导型经济增长的主要因素，鼓励私人投资建房和购房，兴起一股住宅产业化热潮，大企业联合组建集团进入住宅产业，在技术上产生了盒子住宅、单元住宅等多种工业化住宅形式，并且为了保证工业化住宅的质量与功能，设立了工业化住宅质量管理优良工厂认证制度。这一时期采用产业化方式生产的住宅占竣工住宅总数的10%左右，平面布置也由单一型向多样化方向发展，住宅产业的重点转向住宅的功能、公共设施和居住环境的改善上。

1980~1995年期间，日本于八十年代初在全国推广适合老龄化、信息化、生活方式多样化的“新兴城市集合式住宅体系”;八十年代中期为了提高工业化住宅体系的质量和功能，设立了工业化住宅性能认定制度;九十年代初推出采用部件化、工业化生产方式、高生产效率、住宅内部结构可变、适应居民多种不同需求的“中高层住宅生产体系”，住宅产业在满足住宅需求的同时，也完成了产业自身的规模化和产业化的结构调整。在这一进程中，住宅产业化经历了从标准化、多样化、工业化到集约化、信息化的不断演变和完善的过程。九十年代中期采用产业化方式生产的住宅占总竣工住宅总数的25~28%。目前日本住宅各部分都有通用部件，如无特殊要求，只要将各通用部件组合起来即可。由于住宅工业化发展，住宅建筑劳动生产率已达到人均年竣工面积110～120平方米。

用产业化方式生产的住宅在日本称为工业化住宅。其种类从结构上分为钢筋混凝土结构、木结构、轻钢结构及由此组合而成的组合结构;从施工方法上可分为大型预制板方式及单元式方式。日本经济力量强大，钢产量大，质量可靠，施工方便快速，价格较便宜，建造成的住宅整体造价与混凝土结构相近或更低，因此轻钢结构占工业化住宅的80%。

在日本住宅产业化发展的三十年间，住宅产业造就了一大批成功的大企业集团。这些企业既有综合性、一体化生产经营的住宅产业集团，也有大规模生产某种制品的专业化大企业，由于这些企业间的竞争与合作发展，使日本的住宅产业呈现出社会化，工业化大生产的高水平、大规模、低成本、高效益、综合化与专业化相结合的格局。

2）欧洲住宅产业化发展进程

欧洲许多国家在二战后面临住宅重建问题，二十世纪五、六十年代对住宅的需求非常大。这些国家为了解决居住问题，采取工业化生产的方式(主要是预制装配式)建造了大量的住宅，并形成了一批完整的住宅建筑体系。其中苏联和东欧实行计划经济，国家成片规划建设住宅区，大量的预制工厂使住宅的生产速度大大提高，以成片建设装配式大板建筑为主的工业化建筑模式和体系延续至今。英、法等西欧资本主义发达国家在五六十年代也重点发展装配式大板建筑，而且有些厂商生产自己的专用体系。住宅建设不仅解决了战后居民的居住问题，而且对这些国家六七十年代的经济腾飞起到了巨大的推动作用。进入八十年代以后，由于居住问题基本解决，这些国家的住宅产业化发展速度放慢，住宅建设转向注重住宅的功能与个性化。

法国是世界上推行建筑工业化最早的国家之一。从二十世纪五十至七十年代走过了一条以全装配式大板和工具式模板现浇工艺为标准的建筑工业化道路，有人把它称为“第一代建筑工业化”。法国建筑工业化的特点为:一是以推广“构造体系”作为向通用建筑体系过渡的一种手段;二是推行构建生产与施工分离的原则，发展面向全行业的通用构配件的商品生产。

瑞典从二十世纪五十年代开始在法国的影响下推行建筑工业化政策，并由民间企业开发了大型混凝土预制板的工业化体系，以后大力发展以通用部件为基础的通用体系。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80%以上。有人说“瑞典也许是世界上工业化住宅最发达的国家”。瑞典建筑工业化特点归结为以下几点:在较完善的标准体系基础上发展通用部件;独户住宅建造工业十分发达;政府推动住宅建筑工业化的手段主要是标准化和贷款制度;住宅建设合作组织起着重要作用。

丹麦是世界上第一个将模数法制化的国家，国际标准化组织的ISO模数协调标准就是以丹麦标准为蓝本的。丹麦推行建筑工业化的途径是开发采用“产品目录设计”为中心的通用体系，同时比较注意在通用化的基础上实现多样化。

近年来，在如英国等欧洲国家的住宅产业化进程中，由于一些极有影响的业主对提高建造速度及尽早收回投资的强烈要求，容积式建筑（Modular Construction）得到了迅速的推广。容积式建筑即是事先设计、再在工厂制作符合设计标准的单元式建筑，最后运至现场进行安装。容积式建筑最早由预制的如浴室、卫生间发展而来，到90年代英国已形成了从设计、制作到供应的成套技术1121R

3)北美住宅产业化发展进程

美国住宅产业基本上经历了由解决住房短缺到加大住房面积、再到提高住房质量、最后达到全面提高居住水平的发展过程。为了推动住宅产业向集约型、标准化方向发展，美国政府先后制定了一系列的优惠政策，利用法律手段和经济杠杆扶持住宅产业，形成了住宅供求以市场机制为主、政府参与为辅的住宅产业发展制度。

目前，美国的住宅建筑市场发育比较完善，住宅构件和部品的商品化、集成化程度很高，各种施工机械、设备、仪器等的租赁业也很发达，混凝土的商品化程度达84%，各种技术服务的专业化、社会化程度很高。由于美国受第二次世界大战影响较小，因此住宅建筑并未走欧洲国家大规模预制装配化的道路，而是注重于住宅的个性化、多样化。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主。一般情况下，房屋构件在工厂里制作成型后,运到工地与各种配套的住宅部品组装成整栋房屋。由于儿乎没有湿作业，所以现场工作量小、工期短，一般建设一座数百平方米的小型住宅楼仅需一个月左右时间。其劳动生产率大大高于我国当前水平。同时，美国工业化住宅在管理机制上也较为先进，工程设计、构件制作、部品配套、施工安装一般由同一家建造商独立完成，建造过程环节少，便于把房屋作为最终产品进行整体考虑和细部完善。另外，美国的住宅设计较完善，主要表现是设备、设施水平高，注重个性化，多采用木结构或轻钢结构，具有完善的功能和技术上的合理性。

加拿大的发展过程与美国类似，另外在部品认定和性能测定方面有着先进成熟的经验。为了满足健康、安全的要求，加拿大对标准化产品广泛实施认定制度.