日本房地产泡沫膨胀与破裂的根源

1980年代中期，日本股市、房地产市场不断升温，资产泡沫逐渐形成。日经 225指数由 1985年末的 13000点上涨至 1989年末的接近 39000点，涨幅接近 200%，同期日本 6个主要城市土地价格指数涨幅达 129%。但 1990年开始，日本股市率先开始下跌，日经 225 指数当年跌幅接近 40%。随后，股市下跌传导至房地产市场，日本土地价格也开始了漫长的下跌，1991 年末至 2005 年末，日本 6 个主要城市土地价格指数跌幅达到 76%。 

1、日本房地产泡沫破裂初期，房地产投资、销售短暂下跌后出现回暖，实际上并未对当时的房地产业本身造成太大冲击。但土地价格下跌导致居民与企业部门的资产负债表受损，私人部门消费和企业设备投资明显减少，才是当时日本经济增速下滑的主要原因。

2、日本土地稀缺、人口密度大，房地产市场更易产生泡沫。1980 年代，日本人口增速、城镇化步伐均放缓，使得其房地产市场脆弱性提升。不过，土地、人口等长期因素并非触发房地产泡沫破裂的直接因素。

3、政策的接连失误，才是日本房地产泡沫破裂的主要触发因素。货币政策方面，“广场协议”签订后日本货币政策承担了国际经济政策协调、阻止日元升值、扩大内需来压缩经常项目盈余三大相互关联的目标，因而实施了长时间的宽松操作。在后续紧缩时过于迅速，且同步实行了对房地产融资的总量控制政策。在资产泡沫破裂后又犹豫不决，补救不及时。财政政策方面，1980 年代日本政府推行“财政重建”，将财政收支从赤字转为盈余，财政政策与货币政策间疏于配和，使货币政策承担了过多的宽松职能。税收政策方面，1980 年代初日本政府放松房地产税政策，而在 1990 年代房地产开始下跌时却继续收紧房地产税收政策，房地产税“顺周期”调整，加剧了房地产市场的下跌势能。